Casa, entrada e herdeiros: montar o empréstimo com garantia

O empréstimo imobiliário entre particulares no Brasil envolve quantias elevadas e garantias que duram anos: alguém adianta dinheiro para comprar, construir ou regularizar um imóvel, e quer ficar protegido se o devedor falhar. Aqui a conversa de amigos já não basta, porque o direito de propriedade só se prova através do cartório e do registo de imóveis.

O foco desta página é a segurança jurídica do imóvel: matrícula, certidões, escritura, hipoteca ou alienação fiduciária, e os "contratos de gaveta" que enganam famílias inteiras. Os custos, os impostos e as formalidades exatas variam por município e por estado, pelo que devem ser confirmados no cartório e com um advogado.

Começar pela matrícula: o retrato jurídico do imóvel

A matrícula do imóvel, obtida no cartório de registo de imóveis competente, mostra quem é o proprietário, que ónus pesam sobre ele e que averbações foram feitas. Antes de emprestar ou de aceitar um imóvel como garantia, peça uma certidão atualizada. Um dono que não aparece na matrícula, ou uma penhora registada, muda por completo a avaliação do risco.

Peça também certidões que mostrem se o proprietário tem processos, dívidas fiscais ou restrições relevantes, e confirme com a prefeitura se existem dívidas do imóvel. A lista exata de certidões úteis depende do caso, e um advogado ou despachante imobiliário sabe indicar as que fazem sentido no seu município.

Imóvel sem escritura

Muitas casas, sobretudo em zonas de crescimento informal, estão registadas só por contrato de compra e venda não registado. Emprestar dinheiro sobre este tipo de bem é arriscado: a garantia pode não ser reconhecida perante terceiros e a regularização pode demorar. Se é o seu caso, informe-se primeiro sobre como regularizar a propriedade.

O chamado contrato de gaveta

É o acordo privado de transferência de um imóvel financiado, sem a anuência do banco nem registo. Parece prático e acaba muitas vezes em disputas, porque o novo ocupante não consta como titular e o banco continua a tratar o vendedor como devedor. Antes de assinar algo do género, ouça um advogado.

As garantias possíveis e o que cada uma implica

Cada garantia tem consequências diferentes se o devedor falhar: execução judicial, consolidação da propriedade ou venda do bem. O que é permitido, em que prazos e com que proteções para o devedor deve ser explicado por um advogado, antes da assinatura. Nenhuma destas vias se improvisa com um papel redigido numa tarde.

Exemplo trabalhado: R$ 120.000 para completar uma compra

Imagine que a Inês quer comprar um apartamento e, falhando R$ 120.000 da entrada, pede ao pai para adiantar o dinheiro. Acordam um reembolso em 120 prestações mensais. Sem juros, cada prestação seria R$ 1.000. Se o pai quiser acautelar o resto da família, pode registar o empréstimo com garantia ou prever a compensação em futura partilha.

O ponto aqui é de equidade entre herdeiros: um empréstimo não documentado a um filho pode ser lido por outro como doação, o que dá origem a conflitos anos depois. Deixar escrito que há dívida, o prazo e as condições evita surpresas na partilha, embora as consequências sucessórias devam ser vistas com um advogado.

Etapas de um empréstimo imobiliário bem montado

1. Pedir a matrícula atualizada e confirmar quem é o titular e que ónus existem.
2. Conferir a identidade, o estado civil e, se aplicável, a autorização do cônjuge.
3. Decidir a garantia (nenhuma, hipoteca, alienação fiduciária) com aconselhamento jurídico.
4. Pedir ao cartório ou ao advogado o orçamento de escritura, registo e impostos associados.
5. Assinar o contrato e a escritura quando exigida e realizar o registo na matrícula.
6. Entregar o dinheiro por transferência bancária, só depois de a garantia estar formalizada.

A ordem importa: entregar o dinheiro primeiro e pedir a garantia depois é a receita para o credor ficar sem nada. Na dúvida, adie a entrega até estar tudo registado.

Cônjuge e herdeiros

Dependendo do regime de bens, a venda ou a oneração do imóvel pode exigir o consentimento do cônjuge. Verifique este ponto antes de fechar o negócio. A ausência dessa autorização pode comprometer a validade da garantia e dar origem a litígios que se arrastam por anos.

Onde falham os negócios e como os evitar

As recusas aparecem quando o imóvel tem dívidas fiscais, quando o proprietário não é quem diz ser, quando falta a regularização da construção ou quando o valor declarado não corresponde ao real. As burlas seguem outro guião: um suposto investidor promete financiar a compra de um imóvel, exige taxas de "avaliação" e "registo" por transferência, e desaparece.

Quem cobra o quê

Os custos de escritura e registo pagam-se em cartório, com recibo e dados da serventia, e não por transferência para a conta de um desconhecido. Se alguém pede o pagamento prévio a um particular, é provável que seja fraude. Confirme o telefone do cartório por fontes independentes antes de efetuar pagamentos.

Vias reguladas para financiar um imóvel

O financiamento habitacional junto de bancos e instituições autorizadas continua a ser a via com mais proteção, ainda que mais exigente. Existem também programas de crédito habitacional público, a confirmar junto da instituição responsável. Quem não consegue crédito deve perguntar ao banco o motivo e ponderar reforçar a entrada, juntar um coobrigado ou reduzir o valor do imóvel.

Perguntas frequentes

Um empréstimo para comprar casa tem de ser registado? Se existir garantia sobre o imóvel, o registo é, em regra, o que a torna eficaz perante terceiros. Sem garantia, o contrato vale entre as partes. Confirme com um advogado o que se aplica ao seu caso.

Quem paga o cartório e os impostos? Costuma ser combinado entre as partes. Os valores e a incidência de impostos variam e devem ser verificados no cartório, na prefeitura e junto de um contabilista, antes de assinar.

Posso emprestar a um familiar sem juros e sem garantia? Pode, mas convém deixar o contrato escrito, para ficar claro que é empréstimo e não doação, sobretudo se houver outros herdeiros. As consequências fiscais devem ser verificadas.

Um imóvel sem escritura serve de garantia? É um risco elevado. Sem título registado, a garantia pode não valer, por isso regularize a propriedade ou escolha outra forma de proteger o empréstimo.

O que faço se pedem dinheiro antes de mostrar o imóvel? Recuse. Peça documentos, visite o imóvel, confirme a matrícula e só então avance. Pagamentos antecipados a desconhecidos são o sinal mais comum de golpe.