Comprar casa com dinheiro dos pais: empréstimo, doação ou herança antecipada

O empréstimo imobiliário entre particulares é o mútuo cujo dinheiro se destina a uma casa, um apartamento ou um terreno: pagar a entrada, completar o preço, fazer obras estruturais ou substituir parte de um crédito bancário. Em Portugal, valores deste calibre aproximam o mútuo das formalidades da escritura, do notário e do registo predial.

É também o terreno onde mais se confundem empréstimo, doação e adiantamento de herança. A forma como o dinheiro é qualificado afeta impostos, partilhas futuras e a relação com o banco que financia o resto. Esta página explica a lógica do edifício jurídico, com um exemplo de 40 000 euros que os pais emprestam aos filhos.

Três contratos que parecem um só

Empréstimo

Obriga à devolução. Deve prever montante, prazo, juros (se existirem) e consequências do atraso. Para o banco que financia a compra, a existência de um empréstimo dos pais significa uma dívida a mais no orçamento do casal e deve ser declarada, sob pena de problemas graves.

Doação

Não obriga a devolução. Tem regras próprias de forma e de tributação, e pode ser tida em conta na partilha da herança. Os termos concretos de imposto do selo e de eventuais isenções entre familiares devem ser confirmados na Autoridade Tributária, porque são específicos e mudam com o tempo.

Adiantamento de herança

Quando os pais dão agora aquilo que os filhos receberiam depois. Convém deixar a intenção escrita, para evitar conflitos entre irmãos. Não se deve rotular como empréstimo uma verdadeira doação, nem o contrário, só para aliviar a imagem perante o banco ou o fisco.

Porque a qualificação importa

Um empréstimo declarado mas nunca cobrado, e que ninguém pensa devolver, pode ser lido como doação. O contrário também acontece. Um jurista ou notário ajuda a escolher o instrumento certo e a redigi-lo de forma coerente com a realidade.

Exemplo: pais que emprestam 40 000 euros

O João e a Inês compram um apartamento por 200 000 euros. O banco financia 160 000 euros e eles precisam de 40 000 euros de entrada, que pedem aos pais dele. Combinam um empréstimo a 3% ao ano, em 120 prestações mensais. Os números são ilustrativos.

O casal precisa de verificar se consegue pagar, ao mesmo tempo, a prestação bancária e os 386 euros mensais aos pais. Se não conseguir, a alternativa é uma doação formal, um prazo maior ou um valor menor, e não a promessa de que "depois se vê". O banco pode pedir a origem da entrada; ter o contrato em ordem evita surpresas.

Escritura, hipoteca e registo

Quando o mutuante quer garantir o empréstimo com o próprio imóvel, entra a hipoteca. Em Portugal, a hipoteca constitui-se por documento de forma especial e é registada na Conservatória do Registo Predial; o procedimento atual, os custos e o regime de hipotecas sucessivas devem ser confirmados num notário, advogado ou nos serviços de registo.

Ordem das hipotecas

Se o banco já tem hipoteca sobre o imóvel, a de um particular ficaria em segundo grau, com menos prioridade em caso de execução. Muitos bancos não aceitam outras hipotecas por cima da sua. Por isso, a garantia do particular costuma ser outra, como um fiador ou uma cláusula de vencimento antecipado.

Quem escolhe o notário

As partes podem escolher livremente. Peça orçamento prévio e confirme que o ato inclui verificação de identidade, capacidade e origem dos fundos. Em transações com crédito bancário, o banco costuma coordenar a escritura, mas isso não dispensa o casal de rever o que assina.

Imposto na compra do imóvel

A compra de um imóvel tem custos próprios, como IMT e imposto do selo, que dependem do valor e do tipo de imóvel. Calcule-os com o simulador da Autoridade Tributária antes de definir o montante do empréstimo familiar, para não faltar dinheiro à última hora.

Etapas, da conversa ao registo

1. Calcule o orçamento total da compra: preço, IMT, imposto do selo, notário, registos, certificado energético e obras.
2. Peça ao banco uma simulação e confirme a entrada exigida, bem como a forma de comprovar a sua origem.
3. Decidam em família se o dinheiro é empréstimo, doação ou adiantamento de herança, e escrevam-no de maneira inequívoca.
4. Redijam o contrato de mútuo com ajuda de advogado ou notário, incluindo prestações, juros e garantia, se existir.
5. Entreguem o dinheiro por transferência bancária identificada, antes da escritura.
6. Registem a hipoteca ou outra garantia, se acordada, e guardem certidões atualizadas.
7. Façam o acompanhamento anual do capital em dívida e a quitação final por escrito.

Erros que saem caros

Esconder o empréstimo familiar do banco é o mais grave: pode comprometer a análise de crédito e criar problemas contratuais. Seguem-se os empréstimos "informais" de 40 000 euros sem qualquer papel, que tornam impossível provar o que foi acordado quando um dos pais falece e há outros herdeiros a quem importa esse crédito.

Também é comum esquecer que o dinheiro emprestado tem origem, e que o mutuante pode ter de explicar essa origem se houver verificação. Venda de outro imóvel, poupança de décadas ou herança são explicações aceitáveis, desde que documentadas.

Alternativas reguladas

Para a parte principal da compra, o crédito à habitação junto de instituições autorizadas pelo Banco de Portugal é a via mais habitual, com informação normalizada sobre TAEG e custos. O Portal do Cliente Bancário disponibiliza simuladores. Se a dificuldade é a entrada, vale a pena perguntar aos bancos por programas e garantias públicas existentes, que devem ser confirmados nas fontes oficiais e podem mudar.

Perguntas frequentes

Os meus pais podem emprestar-me para a entrada sem escritura? Para valores elevados a forma do contrato pode exigir documento mais formal. Confirme com um notário ou advogado e, em qualquer caso, escreva sempre o acordo.

O banco aceita que a entrada venha de um empréstimo? Muitos bancos analisam a origem da entrada e o endividamento total. Declare sempre o que for pedido; a omissão pode ter consequências sérias.

A hipoteca a favor de um particular é possível? É possível em abstrato, mas implica forma especial e registo, e muitos bancos não aceitam hipotecas posteriores sobre o mesmo imóvel. Peça aconselhamento antes de prometer essa garantia.

Os juros pagos aos meus pais são dedutíveis? Não assuma isso. O tratamento fiscal depende da finalidade e das regras em vigor, devendo ser confirmado na Autoridade Tributária.

Como evitar problemas entre irmãos? Informe-os do acordo, deixe-o por escrito e, se possível, mencione expressamente como será tratado na partilha futura.